2019年注定是房地产经纪行业不平凡的一年，这不是政策调控力度最大的一年，但若干年后回望，想必大概率可以称之是这个行业的拐点之年。近期中房协回顾梳理了2019年房地产经纪行业的发展脉络，在巨变的2020仍然对我们认知这个行业有很大的意义，供您参考。

摘  要：2019年，房地产经纪行业规模增速继续放缓；二手房经纪业务成交量回调，新房经纪业务增多，业绩整体平稳；线上线下合作深化、一二手联动推进、信息化水平进一步提高。房地产估价行业规模继续壮大，集中度持续提升，服务领域不断拓展，信息技术应用能力不断增强。2020年，受新冠肺炎疫情及其防控的影响，预计房地产经纪行业规模收缩、信息化进一步发展、一二手联动进一步深化；房地产估价行业的业务规模和业绩将有所缩减，行业监管政策会适当宽松，新兴业务领域进一步拓展。

关键词：房地产经纪 房地产估价 中介 发展状况

房地产中介行业包括房地产经纪、估价和咨询，目前房地产咨询还没有形成单独的行业，主要由房地产估价和经纪行业从事相关咨询业务，因此本文主要介绍房地产经纪和估价行业。我国现代房地产中介行业自上世纪80年代起随着房地产市场的发展而不断发展壮大，经过30多年的快速发展，日趋成熟，特别是在服务房地产交易、房地产司法、房地产征收等方面发挥着不可或缺的独特作用。

二、2019年房地产估价行业基本情况

2019年，房地产估价行业规模继续壮大，集中度持续提升，服务领域不断拓展，信息技术应用能力不断增强。

（一）行业基本情况

1、房地产估价机构情况

截至2019年底，全国共有房地产估价机构5484家，其中一级机构709家，二级机构2536家，三级机构1281家，一级机构分支机构958家。与2018年底相比，一级机构增加83家，二级机构增加638家，保持平稳增长势头。（图12、图13）

2、人员情况

2019年，共23313人报名参加全国房地产估价师资格考试，其中4034人考试合格取得房地产估价师资格证书。截至2019年底，自1995年以来共举办了23次全国房地产估价师资格考试，取得房地产估价师资格证书的人数已达66936人，其中60762人注册执业，行业从业人员约30万人。

3、业绩情况

2019年一级机构累积完成估价项目157万个，评估总价值约24万亿元，评估总建筑面积约23亿平方米，评估总土地面积约34亿平方米。从业务类型看，抵押估价类业务占比仍然最高，该类业务评估价值占总评估价值的比重为55.99%，其次为除传统估价业务外的其他估价业务，占比为22.10%，再次为咨询顾问类业务占12.88%，土地出让、房地产转让、房屋征收、司法鉴定等估价业务占比较少。（图16）

2019年全国一级机构平均营业收入为2180万元，比2018年增长142万元，继续保持稳步增长态势。营业收入排名前十的机构收入总额从2018年的18.7亿元增长为22.8亿元，增幅21.9%；营业收入排名前百的机构收入总额从2018年的65.7亿元增长为77.8亿元，增幅18.4%；2015～2019年，营业收入排名前百的机构，营业收入年均增幅10.61%，持续保持较快增长势头。根据各等级机构上报的2019年度营业收入情况估算，2019年全国房地产估价机构营业收入近300亿元。

（二）行业政策及重要事件

2019年，房地产估价行业相关政策主要围绕简政放权、简化办事流程、房地产司法评估改革深化等方面。

住房和城乡建设部在六省市开展房地产估价师注册下放试点工作。为贯彻落实国务院“放管服”改革精神，进一步深化房地产行业行政审批制度改革，5月8日，住房和城乡建设部下发《住房和城乡建设部关于开展房地产估价师注册下放试点工作的通知》（建房函〔2019〕91号），决定在北京等4个直辖市和江苏、广东两省开展房地产估价师注册下放试点工作。自2019年6月1日至12月31日，试点地区的房地产估价师注册审批工作由住房和城乡建设部下放至试点地区省级住房和城乡建设（房地产）主管部门。

773家房地产估价机构入选人民法院司法评估机构名单库房地产分库。2月3日，最高人民法院通过中国执行信息公开网公布人民法院司法评估机构名单库。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的推荐，共773家房地产估价机构入选人民法院司法评估机构名单库房地产分库，覆盖全国31个省、自治区、直辖市。人民法院司法评估机构名单库房地产分库共设立31个省级子库，55个市级子库。

《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》出台。11月22日，为全面落实《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号），依法规范人民法院委托评估专业技术评审工作，确保专业技术评审公开、公平、公正、高效，维护当事人、利害关系人的合法权益，最高人民法院与中国房地产估价师与房地产经纪人学会等5家全国评估行业学（协）会联合发布《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》。规范明确了人民法院委托评估专业技术评审人员名单库建立主体，专业技术评审人员不得入库及除名情形，并对专业技术评审工作流程及要求等内容进行了具体规定。

新修改的土地管理法明确集体经营性建设用地可入市。8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》。新修改的土地管理法明确集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式入市，这将为房地产估价行业带来新的发展机遇。

房地产估价取消4项证明事项。为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求，9月16日，住房和城乡建设部发布《关于取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项的决定》（建法规〔2019〕6号），决定取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项。其中，房地产估价取消了房地产估价机构备案时提交的“固定经营服务场所证明”“专职注册房地产估价师证明”，注册房地产估价师注册证书遗失补办时的“公众媒体上发布的遗失声明”；办理二手房住房公积金贷款时提交的“二手房估价报告”。

（三）行业进步及存在问题

2019年房地产估价行业继续保持稳中有升的发展态势，主要表现在：一是行业规模继续壮大，估价机构总量保持平稳的同时，行业结构进一步优化，二级以上机构占比明显增加，行业集中度持续提升。注册房地产估价师人数超过6万人。二是服务领域不断拓展，在城市更新、住房租赁市场发展、粤港澳大湾区建设等国家重大战略、重要工作领域中发挥了积极作用。三是信息技术加快应用，互联网、大数据、云计算、人工智能等现代信息技术对行业的影响日益深入，估价机构和估价师认识新技术、运用新技术的能力不断增强。四是制度建设不断加强，房地产司法评估领域改革持续推进，评估机构名单库管理、专业技术评审等制度建立健全。

与此同时，房地产估价行业发展中还存在一些问题，有些问题长期制约着行业发展。一是低价恶性竞争问题仍然较为突出，特别是在房地产抵押估价等传统评估业务领域，导致估价报告质量不高等问题较普遍存在。二是执业风险日益增加，随着资产评估法的贯彻落实，以及近年来房地产市场的调整变化，过去被高速增长所掩盖的问题逐渐暴露出来，估价机构和估价人员因执业行为被追究法律责任，甚至被判处刑罚的案例时有发生。三是行业人才队伍建设亟待加强，行业对优秀人才吸引力不够，内部培养机制还不健全，人才队伍处于新老交替阶段，培养青年估价师人才迫在眉睫。

三、2020年房地产经纪和估价行业发展展望

2020年，受新冠肺炎疫情及其防控的影响，房地产市场可能继续低迷，房地产中介行业不可避免受到冲击，预计行业规模和业绩会有所回调，同时在作业手段、新业务领域可能会有所突破。

（一）房地产经纪行业发展展望

1.行业规模收缩

2020年新冠肺炎疫情期间，房地产经纪机构的经营收入大幅下降，而门店租金、人工成本、平台端口费等运营成本开支却未缩减，多数经纪机构亏损，现金流紧缺。即使疫情结束后，消费者信心恢复也需要一段时间，房地产开发企业因资金压力也会延缓支付上年的佣金。据2020年2月贝壳找房开展的调查，超过80%的中小房地产经纪机构认为经营困难，超过70%表示现有现金流可以维持经营时间不超过6个月，不少机构最多只能维持3个月。中原地产估计其内地业务2月份将亏损2.5-3亿元人民币。受疫情影响，目前已有许多小型房地产经纪机构有意转行、裁员、减薪等，经纪门店数量预计会缩减。同时，经纪人员群体收入也将受到较大影响，如果房地产市场持续低迷，经纪人员可能出现大量流失，行业规模可能有所萎缩。

2.信息化进一步发展

新冠肺炎疫情期间，许多房地产经纪机构利用互联网、VR技术、网上售房等信息化手段为客户提供经纪服务，助力业务开展，在一定程度上培养了消费者新的消费行为习惯。许多地方也在探索推动房地产交易资金监管、过户、信息披露、权属查阅等房地产交易流程线上化，简化交易手续，缩短交易时间，促进市场流通。房地产经纪行业的信息化、网络化发展会进一步推进，线上线下进一步融合，不排除出现新的组织模式。

3.一二手联动进一步深化

受新冠肺炎疫情影响，全球经济不确定性增强，流动性紧缺，2020年房地产市场可能有短暂反弹，但预计全年与2019年相比继续回调的可能性大。新房销售难度进一步增加，客源开发可能更需要依赖线下渠道。特别是房地产经纪机构积累的二手房刚需客户很可能转化为郊区小户型新房客户，二手房改善型客户很可能转换成郊区大户型新房客户，一二手联动可能成为房地产开发企业加速去化、快速回笼资金的不二选择。预计2020年房地产经纪行业在新房销售领域的份额会继续增长。

（二）房地产估价行业发展展望

1.业务规模和业绩将有所缩减

受新冠肺炎疫情影响，房地产交易暂时停滞，房地产抵押评估业务减少，房屋征收项目暂停，有些估价项目因为无法实地查勘而不得不延期，整体而言，估价作业周期拉长，回款速度放缓，预计全年业绩会受到一定影响。因受经营状况影响，预计全年人员招聘计划会取消或缩减用人规模，行业规模增长速度可能放缓。

2.行业监管政策会适当宽松

根据资产评估法，房地产估价行业现有的监管规章和政策需要修订，目前住房和城乡建设部正在《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》的基础上制定房地产估价行业监督管理办法。根据国家“放管服”要求，预计行业监管主体会继续向省级下沉，同时对机构设立条件、法人出资限制、分支机构设立、估价师注册审批等会根据资产评估法规定进行相应调整，估价机构和估价师的执业环境会相对宽松，有利于提升行业活力及行业转型升级。

3．新兴业务领域进一步拓展

近年来，国家围绕扩内需、促消费、增加有效投资，出台了许多改革和支持政策，如城市更新、城镇老旧小区改造、集体建设用地入市、林业产权制度改革、中西部承接产业转移、区域协调发展、新型城镇化建设、基本公共服务设施建设、“一带一路”倡议、粤港澳大湾区建设等，房地产估价机构结合这些国家重大战略可以提供多层次多样化估价和咨询服务，进一步拓展服务领域。

总之，2020年是全球经济不确定性增强的一年，各行各业都可能受到较大冲击和挑战，房地产中介行业如何在逆境中突围，值得期待。

（王霞，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长、副研究员，研究方向：房地产经济；王欢，中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心主任、副研究员，研究方向：房地产经济；程敏敏，中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心业务主管、副研究员，研究方向：房地产法。）